Méthodologie ultra-détaillée

ValoPlex couvre l'ensemble des immeubles résidentiels à logements multiples du Québec : toute unité d'évaluation d'usage « Logement » (CUBF 1000) comptant 2 logements et plus au rôle — du duplex au petit immeuble de rapport. Périmètre 2026 : 393 867 plex totalisant 1 733 744 portes, dans plus de 1 000 municipalités, suivis sur six millésimes de rôle (2021-2026, source MAMH, données ouvertes, géoréférencés NAD83).

Le corpus de ventes compte 91 060 transactions de plex (2021-2026) appariées à leur unité d'évaluation par la fusion spatiale de Vrai-Prix (99,9 % d'appariement, distance médiane 0,6 m) — y compris les ventes de plex étiquetées autrement à la source mais dont l'immeuble apparié est bel et bien un plex.

Le modèle central est un gradient boosting (LightGBM) entraîné exclusivement sur les ventes de plex. Sa cible n'est pas le prix : c'est le RATIO log(prix / valeur au rôle). Cette normalisation d'échelle est décisive pour les immeubles à revenus : un modèle en prix brut, dominé par la masse des duplex, compresse les grands immeubles vers le bas (nous avons mesuré des tours au rôle de 700 M$ prédites à 5 M$). En ratio, le duplex de 400 000 $ et la tour de 700 M$ sont évalués avec la même justesse relative — le modèle prédit l'écart au rôle, jamais une grandeur hors de son domaine d'entraînement.

Vingt-cinq variables, dont plusieurs spécifiques aux immeubles à revenus : nombre de portes, aire habitable par porte, valeur au rôle par porte, coût du bâtiment au m², chambres locatives, locaux non résidentiels (mixité commerciale), en plus des dimensions du terrain, de l'âge, de la localisation fine et du temps continu.

Filtres d'entraînement : appariement fiable au rôle, prix entre 60 000 $ et 30 M$, ratio prix/évaluation dans [0,25 ; 4]. Échantillon final : 91 060 ventes (63 827 entraînement, 13 616 calibration, 13 617 test).

Deux modèles de régression quantile (10e et 90e centiles) produisent une fourchette propre à chaque plex. Mais les quantiles bruts d'un modèle sont notoirement trop étroits : sur nos ventes de test, ils ne couvraient que 73,6 % des prix réels au lieu des 80 % annoncés.

ValoPlex applique donc une calibration conforme (split conformal) : sur un ensemble de calibration de 13 616 ventes jamais vues du modèle, on mesure le score de non-conformité de chaque vente et on élargit les bornes du quantile empirique requis. Résultat vérifié sur l'ensemble de test : couverture de 79,6 % ≈ 80 %. Quand ValoPlex affiche une fourchette, elle contient le vrai prix 8 fois sur 10 — c'est mesuré, pas supposé.

Validation selon la norme IAAO sur études de ratios, sur 13 617 ventes de test jamais vues, plus un test temporel strict (entraîné sans 2026, testé sur 9 172 ventes de 2026 : MdAPE 13,8 % — le modèle tient dans le futur). Les immeubles de 6 portes et plus sont plus difficiles (marchés minces, logique de revenu dominante) — l'indice de confiance affiché le reflète.

À la consultation, l'estimation combine 65 % modèle hédonique + 35 % comparables. Les ventes candidates sont cherchées dans un rayon adaptatif (2,2 → 28 km), filtrées par similarité de portes (±1 porte, relâché à ±3 en marché mince) et de superficie (±20 → ±40 %).

Quatre ajustements, tous affichés en dollars : conditions de marché (indice mensuel du $/m² des ventes de plex, lissé 3 mois), superficie (50 % du $/m² du comparable, plafonné ±25 %), âge (0,5 %/an, plafonné ±10 %) et portes (50 % du prix par porte du comparable par porte d'écart, plafonné ±30 %). Pondération gaussienne : distance (σ 1 500 m), récence (σ 24 mois), similarité de superficie (σ 25 %) et de portes (σ 2,5). L'estimation comparables est la médiane pondérée des 12 meilleurs prix ajustés.

Chaque plex porte six estimations historisées (2021-2026), calculées avec les caractéristiques du rôle de chaque millésime — nouvelles constructions incluses au fil des ans. Les agrégats provinciaux (valeur totale des plex, palmarès par municipalité, répartition par taille) sont recalculés à chaque mise à jour des données et publiés sur la page Statistiques.

Les revenus locatifs réels, les baux en vigueur et l'état d'entretien ne figurent pas dans les données ouvertes du rôle : ValoPlex approxime la dimension revenu par les variables par porte, la mixité et les valeurs au rôle, mais un immeuble aux loyers exceptionnellement bas ou récemment rénové sera mal capté. Les immeubles de 13 portes et plus sont en extrapolation partielle (51 ventes de test seulement) — la fourchette s'élargit en conséquence. Une estimation statistique ne remplace ni l'évaluateur agréé (OEAQ) ni l'analyse d'un courtier spécialisé en multilogement.